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Airbnb(民泊)を始める時に超えないといけない壁まとめ

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はじめに

副業として散々もてはやされたり非難されたり話題のAirbnb(民泊)ですが
果たして儲かるのかどうか?

これから始めようと検討されている方もたくさんいると思うので

友人知人に聞いた話や、自分で体験したことも含め
今後起こりうるリスクや超えないといけない壁についてまとめてみます

本当に始めて大丈夫なのかどうか不安な方に読んでほしいと思います

リスク

民泊新法

2017.3月に民泊新法が閣議決定されました
その内容をポイントだけ簡潔に言うと

  • 上限180日(自治体によってはそれ以下の可能性も)
  • 都道府県や保健所への届け出の義務化

と言うことになります

届け出のできない闇民泊が難しくなり
投資対象として貸し出そうとする方には180日という上限が足かせになり、新規参入がすくなることが考えられます
1ヶ月あたり15日しか稼動できなくなるのでは1時期のように稼ぐのはかなり難しくなるでしょう

大手の参入

新法が出来たことにより今後大企業や他業種からの参入も考えられます

そうなると人気のある立地の物件等は資本力のある企業等が押さえていき優良物件はなかなか手に入らないということも考えられます

旅行代理店が参入して宿泊と観光ガイドをセットにした宿泊施設(Airbnbの現地の人との交流を提供)
食品メーカーや広告会社が商品・製品のプロモーションの場としての宿泊施設(企業のプロモーションをすることで宿泊費を節減)

など他業種ならではの宿泊施設が誕生しそうな気がします

個人でやっている方の安さ交流と言った強みも
企業の参入で客の取り合いになるのではないかと考えられます

同業者の潰しあい

いろんな方が記事を書いていますが
ホストが急激に増え以前ほど予約が入らなくなったホストが物件の大家や管理会社、保健所等へ通報したと考えられる
ホスト同士の潰しあいのようなことが起きているようです

中には引っ越してすぐに通報されて強制退去になった方もいるそうです

ホテルの建設ラッシュ

2013年に東京オリンピックが決定してホテル不足が各所で言われていましたが
オリンピック決定後に工事を開始したホテル等宿泊施設が続々とオープンしているようで
ホテル不足により民泊に流れてきた客はまたホテルを利用することになると考えられます

大家・管理会社・周辺住民

大家や管理会社の中にはAirbnbをみて自分の物件(管理する物件)がリスティングされていないことを見る所があるそうです
大家も管理会社もトラブルになることを何よりも嫌がるはずなので当然と言えば当然ですが
そこで発見されると即強制退去ということも考えられます

筆者は最近引っ越しをしたのですが
「民泊不可」や「Airbnb不可」と備考欄に書かれた物件を何件も見ました

仲介会社の方も物件の内覧中に
「この辺は民泊利用をしようとする人が多くて困るんだよね。そういう人は大体言動でわかるけどね」
と話していました

以前と違い予約が入らなくなった

以前から運営していた友人数人から聞いた話ですが
2015年くらいがピークでそこからは少しずつ予約が減ってきているそうです

複数の要因があると思いますが

  • 民泊ホストが増えた
  • ホテルが増えた

ことが原因だろうと話していました

以前は1部屋1万円でも2ヶ月先までほとんど埋まっていたけど
今では1部屋7千円まで下げたけど7割埋まればいい方だと言っていました

民泊ホストが増えて価格競争のフェーズになったことと
ホテル不足で使っていた客がホテルに戻った

ということなんでしょう

チャンネルの分散

テレビや雑誌でもAirbnbの名前は見ることがあるけど他の民泊サービスの名前を見ることはほとんどありません

TripAdvisorが買収した「Flipkey」
中国の「自在客」 日本の「スペースマーケット」

変わったところでは「メルカリアッテ」を使って民泊客を募集している人もいました

www.travelhacks.tokyo

今後は次々と出てくるサービスに対応して複数チャンネルを管理する必要が出てくると考えられます
もちろん優良物件で「Airbnbだけで予約が埋まる」って方は必要ないかもしれませんが、、

複数チャンネルを管理して
新しいサービスにもアンテナを張り続けるのはかなりの労力になりそうです

管理組合

最近友人からよく聞くのが

「うちのマンションで管理組合で民泊禁止が正式に決まった」

結構こういう話をよく聞きます
多分7~8人からは聞きましたので日本中で一斉に同じことが起きているのではないかと想像します

手間

筆者は鍵の受け渡しや部屋の掃除を手伝ったことがありますが
想像以上に手間がかかります

鍵の受け渡しの時間が大幅に遅れることは頻繁にあるし
部屋の掃除も真剣にやるとあっという間に時間が過ぎてしまいます

清掃をシルバー人材センターに発注している人やメルカリアッテで募集している人もいますが
そうなると収入が目減りしてしまいます

外部要因

政府は観光を後押しして訪日外国人観光客は右肩上がりに増得ており、オリンピックまでは増え続けることが予想されていますが
外部要因で突然訪日外国人観光客が減る可能性も考えられます

円高

筆者は経済の専門家ではないので為替が今後どうなるのかは想像できませんが
政権交代やアメリカのトランプ政権の影響などで、仮に円高になった時に今の訪日外国人観光客数を維持できるのかという不安があります
外国人から日本の物価はクレイジーだと何度も聞いているので
これ以上円高になると訪日する外国人が減ることが想像できます

テロ

観光大国のフランスがたった数回のテロで観光業が大打撃を受けているというのは
日本も他人事ではないでしょう
もし東京で外国人テロリスト集団によるテロが1度起きてしまったら
安全安心が大前提の日本旅行の根底が崩れてフランスの様になることは十分考えられます

最後に

率直な感想としては
投資対象として個人が美味しい思いをできる時期はもう過ぎたのかなと思います

逆に家の空き部屋活用や訪日外国人観光客との交流目的であればまだ旨味は残っているのかなと思います

次は今後の民泊の展望とか書いてみます
あくまでも僕の想像ですが