view raw

不動産屋っていっぱいあるけどどこを選べばいいの? 〜不動産屋の当たり外れの見分け方〜

最近引っ越しました

最近引っ越しをしましたが、世の中がどれだけITされても不動産については相変わらずアナログな世界のままですね

僕は引っ越しをする時は不動産屋に何件も電話してたくさんの営業マンと話をして物件を選びます
1日の半分くらいを過ごす家が納得のいかないものだと住んでいる間ずっとモヤモヤしますので、物件選びは妥協しません。

物件選びのポイントは不動産屋に任せるとして
1消費者として不動産屋選びについてどこを選べばいいのかをご紹介します

家賃相場について

不動産屋選びの前に家賃相場についてですが

一般的に引っ越しは大学生の入学・新社会人の入社時期である4月に向けて物件がどんどん少なくなる様です
早い人は物件がなくなる前にいい物件を押さえておこうとするため
大体11月くらいから物件がなくなり始め
12月、1月とどんどん少なくなり
2月くらいになるといい物件は全然ないそうです

4月から新しい仕事(学校)が始まるからといって、2月や3月に始めるといい物件がない!なんてことになっちゃいます

また不動産を所有している大家ももちろんそんなことは百も承知なので

。oO(そろそろ11月だから家賃を上げようかな)
。oO(礼金1ヶ月分で設定しているけど2ヶ月に変更しようかな、12月だから上げても大丈夫でしょ!)

と考えるそうです

逆にその掻き入れどきである新社会人・新大学生を迎える2月、3月を過ぎても借り手がいなかった物件は
空き物件として置いていても仕方がないので家賃の見直しが行われたりするそうです

これを知っていると
今は閑散期だからゆっくりと探そう
12月だから物件どんどんなくなるからちょっと急いで探そう

といった心構えで探すことができますね

不動産屋選び

不動産屋選びを1言でいうとそれは

営業マン選びです

高い仲介手数料を払うからにはいい仕事をしてくれる営業マンでないと仲介手数料払うのが馬鹿馬鹿しいですよね

物件を賃貸する時の仕組みは

不動産屋 →→→→(賃貸物件データベース)→→→→ 管理会社 →→→→→ 大家

たまに勘違いしている人がいるのですが
不動産屋が見ている賃貸物件のデータベースは僕たちがネットで見ることができるものと同じだそうです

つまり

ネットでいい物件がないけど不動産屋に行ったらいい物件を知っているかもしれない!
という淡い期待は持たない方がいいです

なのでHome'sでいいんですよ!探すときは。。。

※ただ地元に強い、昔ながらの不動産屋とかで大家とのつながりが深い会社だと極少数ですがネットにない物件を扱っているケースもあるそうです。
それを探す労力を考えるとあまりいい方法とは思えませんが、どうしてもこの場所でこんな物件を探したい!!という強い思いがあれば地場不動産を巡る方法もありかもしれません

できれば毎回同じ営業マンに頼みたいのですが
どこに(どの駅周辺に)物件を借りるのかが決まれば
その周辺の不動産屋の中からいい営業マンを探すことをお勧めします

それは実際に物件を管理している管理会社のことをよく知っているからです

では管理会社について少し説明します

管理会社が大家から大体家賃の5%くらいの管理費を毎月もらって

  • 物件のトラブルや
  • 家賃の受領
  • 借主の審査
  • 保証会社とのやりとり

等を代行します

僕の意見ですが営業マンの仕事は審査を通すことだと思っています

もしご覧になっている方が公務員だったり、1部上場企業に勤めて10年以上であったりすれば
審査に困ることはないと思いますが

今は非正規だったり、フリーランスだったり、または友達とルームシェアしたいであったり
何かと審査には厳しい属性であることが多いので

その審査を通すことこそがいい営業マンの条件だと思います

ですので管理会社を良く知っていればどうやって審査を通すのかについて一緒に戦略を練ってくれます

僕はなぜかいつも物件を探す時に無職なので(退職して時間があるから引っ越しをするのでそうなるのですが)
いつも審査で苦労します

実際に僕が経験した例

僕 「先月で退職したのですが審査通りますか?」
営業マン 「フリーランスとして申請しましょう!その際事業計画書と事業資金として銀行口座にお金があればなんとか審査を通してみせます。事業計画書については1度書いたものを見せてもらえれば私の方で添削します」

な、なんて頼もしい営業マン!この方になら高い仲介手数料を払っても全然惜しくない

僕 「ルームシェアしたいのですが1人は無職、1人はフリーランスなのですが保証会社を通したらこの物件借りれますか?」
営業マン 「この保証会社は審査が通るかわからないので、親御さんを保証人に立てることで審査は通せると思いますが保証人を立てることは可能ですか?そしたら保証料も節約できますよ」
営業マン 「逆に保証会社を通すことで審査に落ちる可能性があります」

これこれ!この情報に価値があるんですよ どの物件がどの保証会社を使っていて、審査がどうなのかなんて僕らには到底わからないので、それを教えてくれる営業マンはプロの香りがします

他にもちょっとここには書きづらいグレーな裏技をたくさん持っている人もいましたし
「私は外国人の審査を通してきた実績がたくさんあります」という人もいましたし
大家と面会する場を作ってくれたケースもありました ←その場で大家の許可が出たので審査はパス

あと「値引き交渉ならお任せください」という人もいました
値引き交渉も時期的なタイミングや空き物件の期間、周辺の相場や交渉する条件(入居前提なのかどうか)など
プロに任せると安心できますね

個人的ないい営業マンの見分け方

  • 自分が希望する物件(少し無理めくらいがいいかも)と自分の属性を整理して、はじめに全て伝えた時に「難しいけど一緒に探しましょう」という営業マン
  • 大手よりは小さめの不動産屋 おそらく大手のように客が来ないので無理そうな条件でもなんとかしようとする
  • 引き出しが多い 物件選びや審査に正解はないので、これまでの経験をたくさん話してくれる引き出しの多い人
  • この人ならなんとかしてくれそうというフィーリングも大事です 本当に親身になって探してくれる営業マンを何人か知っています
  • 若すぎず、ベテラン過ぎない 若いと引き出しが少ないでしょうし、ベテラン過ぎると柔軟性がないことも
  • Home'sでこの物件を見たいですと連絡後に店舗へ行くと、似たような物件をすでにピックアップして印刷している。時間の使い方がうまい!
  • 物件の内覧を申し込むと現地集合、そして現地に似たような物件の一覧をピックアップして持って来てくれる。これも時間の使い方がうまい!
  • Home'sでは載っていない情報を色々教えてくれる 例えばこの物件の管理会社はこんなところです、とか

個人的にダメな営業マン

  • 「その条件は厳しいので条件を下げましょう」という営業マン 物件を選ぶのは僕であってあなたではない
  • 大手のCMをやっているような会社 無理そうな客を捕まえなくてもいくらでも客が来ますもんね 店舗も1Fにあったりするし
  • Home'sで散々探してこの物件を見たい!といって店舗に来たのに、希望物件のアンケートを書かされ、データベースを見ながらこの物件どうですか?と提案してくる営業マン その物件すでにHome'sで見たんですけど・・・

以上何か1つでも参考になれば幸いです